庭外和解后，原告变成了男朋友 第40章 执行异议

坐上沈槐安的车时，他愈发觉得自己应该是被骗了，但偏偏人家还能面不改色地帮他卷长出来的裤脚和衬衣，令自己有一种小人之心度君子之腹的愧疚感。

看着已经遮住半个手掌的西装外套，衬衣袖子已经被卷起来藏在里头了，不知不觉间他举起来闻了一下，是沈槐安的味道。

陡然反应过来自己做了什么以后，脸颊羞红，立刻挺直腰杆偷瞄驾驶坐的人。

他应该……没看见吧！

沈槐安余光瞟到他的动作，开口道：“衣服平时会撒些香水，闻不惯吧？”

顿时心中警铃大作，被看见了！

岳渟渊面上还要装作镇定自若的样子：“唔，还行，闻着挺舒服的。”

“是吗？”驾驶座传来浅笑：“那就好。”

大白的工作室在南城偏远的一个区里，虽然不如市中心繁华，但当时他就是看中这里的租金便宜才租下的。

他进去以后看到工作室里乌泱泱的一片，起码有十个人以上。

“儿……岳律师你终于来啦！”大白一进来就要往他身上扑，看到后面慢悠悠跟着进来的人以后傻了眼，语气也颇为震惊：“沈、沈槐安？！”

“柏南星。”沈槐安叫出了他名字：“好久不见。”

柏南星虽然惊讶好奇还想八卦，但眼前的事情焦头烂额也顾不上其他了：“岳律师，你先来帮帮他们吧！”

岳渟渊颔首：“好，怎么了？”

柏南星：“我们这边这么多人，有些是这的户主有些是这的租客，前两天突然有法院的人来了说是要查封这里，大家都吓了一跳。”

“对啊对啊，小伙子你是律师吧！”旁边的一个大妈激动得蹿了起来：“就算是法院，也不能说封就封啊！大家伙都是给了钱的，在这也住了一年多了！”

“对啊！”

“对啊！”

“就是，凭什么啊！”

“小伙子你快来说道说道。”

大妈的话激起了大家的愤怒，众伙都纷纷应和起来，你一句我一句的闹的他有些头疼。

“各位叔叔阿姨，大家先听我一句。”他伸手示意大家噤声：“法院肯定是不会无缘无故查封的，一定是有别的原因。”

“不然这样吧，人多口杂我听的也不清楚，大家派一两位做代表，把事情来龙去脉和我说清楚好嘛？”

“我看行！”有个中年男子粗着嗓子起身：“我和小柏做个代表和这个小伙子说吧，大家都忙就别凑这小块地了。”

柏南星：“对的叔叔阿姨，一会我和这位大哥咨询完会告诉大家答案的。”

众人沉默了一会，有人起身先和岳渟渊打了个招呼就走：“岳律师，麻烦您了。”

其他人纷纷都起身跟着打了招呼出门了。

“快坐快坐。”有了空位大白连忙招呼他坐下，转头对着旁边的人也招呼道：“沈槐安你也坐。”

沈槐安：“谢谢。”

岳渟渊：“详细说说看吧。”

一旁的大哥叹了口气：“四年前我们通过别人的介绍看中了这边的房子，说是以后要动工盖个大商场，想着以后说不定还要升值哩。”

“当时就签订了那个什么房屋转让的合同，隔年我们一大家子就付了全款搬进来了。”

“这才住了没几年你看看，前两天法院就说这块地要收回去卖了！”

大哥开始激动起来，手舞足蹈地说：“我说那哪行啊！我们这可是签了合同付了钱的，哪有不让人住的道理啊！”

“大哥，您先别急！”岳渟渊为安抚他的情绪示意柏南星给他倒水。

“我先问您一个问题，这个房屋使用权的转让协议您签完付了款后，有办理过户的产权登记吗？”

“我们入住的时候问了，对方说目前这片地商场和房屋还没有完全弄好，要等弄好以后统一给我们办理。”

岳渟渊蹙眉：“意思就是说到目前为止所有的住户都没有办理过房屋产权登记？”

“对的。”

“方便把房屋转让协议给我看看吗？”

“可以的可以的，我得回家拿一趟，岳律师您等会，十分钟就够了。”大哥就起身要往外去。

“不急，您注意安全。”

大哥走了以后岳渟渊叹了口气。

柏南星觉得不妙，连忙问道：“怎么了？”

“法院查封极有可能是这块地开发商抵押给了别人，并且还不上款被申请强制执行了。”

“可、可是……可是这个房子他都卖给大家了啊！”

岳渟渊喝了杯茶随后转向他，担忧道：“你没在这买地吧？”

“没，我当时就签了租面店的合同，我怕我自己干不成工作室当时的合同，所以是一年一年签的。”

柏南星倒茶的手一顿，欲言又止：“是不是他们的房子……”

他拧着眉，神情凝重：“他们入住到现在都没有办理了产权登记，就怕这块地有点问题。”

“那一会大哥来了，你和那大哥说吧，那些租户一个个都眼巴巴和看救星一样望着我们，我实在是没好意思把这种东西说出口。”

说完柏南星就把肩背靠在沙发上，似笑非笑地看着他们俩：“现在，来说说你们俩的事吧。”

“我们俩……”岳渟渊瞄了一眼沈槐安，舔舔干唇：“你之前不是知道吗？就因为沈槐安公司的事遇上了。”

“嗯……然后呢？”

岳渟渊含糊道：“就、就是你看到的这样了。”

“我看到的这样？你知道我看到了什么吗？”柏南星不怀好意地指了指自己的脖子。

岳渟渊立刻就反应过来，用手捂住脖子，还顺带剜了身边这个表面装聋作哑，实际偷摸勾着嘴角的罪魁祸首。

“本来没看到，刚才给你倒茶凑近的时候全看到了。”柏南星笑着朝岳渟渊扬扬下巴：“不给我介绍一下？”

“我男朋友，沈槐安！”他咬着牙介绍。

沈槐安倒是坐的板正，朝柏南星伸手：“我是岳渟渊的男朋友，沈槐安。”

“啧啧啧，我以前还真没看出来啊！”柏南星一边握住他的手，一边对着岳渟渊调侃：“以前只知道你们关系不错，没想到你居然能把年段第一搞定了。”

“恭喜恭喜，兄弟今晚请你们这对新人吃顿饭，聊表我的谢意！”

沈槐安粲然一笑：“恭敬不如从命。”

岳渟渊冷眼瞅着两人交握的手：“就算我没恋爱，你失踪这么久，一出现就让我来回跑也得请我吃饭。”

和柏南星拌了会嘴，大哥就从外头回来了，带着那份房屋转让协议，岳渟渊锁着眉头翻看了两遍。

大哥看他这样，瞬间少了底气：“这个……律师啊，现在是怎么个样子？”

“您看这条。”岳渟渊指着合同上的一行字对他说：“上面特别注明了：乙方受让的业产、目前无法办理乙方名下的土地和产权登记。”

“并且特别书明乙方在签订本协议时已经有充分的了解和认可，今后一旦能够办理房产证双方会另外签订购房合同。”

“这些就意味着您签下字的那一刻就已经接受了这样的条款。”

“是、是啊，但是当时他们和我说这边商场建成了就能给我们办啊。”

大哥语气慌张：“我们是，是给了钱的，这……这就是我们的房子不是吗？”

岳渟渊沉默了一会，神情严重：“大哥，我不会说假话。”

“您这个有些难办，这个开发商极有可能是因为把这块地抵押了，最后还不上钱被申请强制执行了。”

“您和其他住户入住了这么久，都还没能如约办理产权证……我斗胆猜测一个最坏的可能性——那就是这块地至今都没有取得商品房许可证。”

大哥跳了起来：“可是！可是给钱了！而且当初他们也给我看了那个什么什么规划许可证了！还有盖章呢！”

岳渟渊：“土地取得使用权以及办理规划审批手续后，也要向建设主管部门申请办理施工许可和销售许可。”

“依据最高法的商品房买卖合同纠纷案件适用法律来看，如果是我方才所说的这个开发商没有取得商品房预售许可证明就与买受人订立房屋转让合同是判为无效的。”

大哥：“那……那这也是最坏的情况，万、万一他们有呢？只是没来得及给我们办呢？”

“总不能……一句话就让我这么多年的努力全打水漂了吧。”大哥哽着喉咙，眼角泛着泪光。

人总有侥幸心理，岳渟渊再理解不过。

不仅是这座城市，江南海北有多少人努力打工做梦都想着买套房，而一次性能够全额付款的背后又有多少数不清的汗流浃背与夜里的心力交瘁。

他多少有些于心不忍，将声音放缓：“这位大哥，我只是将风险全部都和您分析一遍，倘若说开发商在诉讼之前就取得了商品房预售许可，你们签订的合同就是有效的。”

“那、那如果是这种情况的话，我们应该怎么办？”大哥紧张地问道。

“如果是在法院查封之前合法签订购房合同已经支付房款合法占有该不动产的情况下，大家是可以对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，排除执行。”

“好的好的！我回去和大家伙商量一下！”大哥起身连连点头弯腰：“谢谢你啊小伙子，谢谢。”

岳渟渊：“没事的。”

“小伙子你电话留一个给我吧，万一大家伙真有这什么排除执行的需要，我打电话给你好吧？”

“可以的。”他拿出手机扫了码。

“另外这个咨询费要多少钱？我这里先给你吧。”

看着眼前面色憔悴的大哥，岳渟渊摆手：“大白也是这里店面的租户，我这也算是帮他，咨询费就算了。”

送走大哥以后，柏南星不禁唏嘘：“真是钱难挣房难买啊。”

他垂眸看着前方空旷的道路，发出哀叹：“谁说不是呢。”

柏南星拍了拍他的背：“唉……不说了，时间也差不多了，请你们去附近吃饭吧。”

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本章借鉴了

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

如果购房者对被执行的房产存在异议，便可向法院提出异议。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件:

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

作者有话说

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第40章 执行异议